главная страница -> справочная информация

КАК СНИЗИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ?

02.08.2015

Сумма, назначающаяся для оплаты налога, в настоящий момент и пока официально до 2020 года, рассчитывается одинаково для всех городов, кроме тех, что имеют статус федеральной значимости. Рассчитывается она по показателю учетной оценки – остаточной стоимости, которая, в свою очередь, вычисляется на основе поправочного коэффициента-дефлятора (коэффициента учёта изменений потребительских цен на любой вид товара или услуги), публикуемого ежегодно, согласно российскому законодательству. Однако, с 2020 года планируется иная система расчёта – исходя из кадастровой стоимости.

Следует отметить некоторую размытость действующей в данное время процедуры кадастровой оценки, которая регламентируется приказом министерства экономического развития № 358 от 3-го ноября 2006-го года, утверждающим методические рекомендации к схеме определения кадастровой стоимости. Как вы можете заметить, речь идет лишь о рекомендациях, оставляя, таким образом, широкое поле свободы для оценщиков. Что примечательно, оценка рассчитывается не для каждого конкретного объекта с его уникальными особенностями, а исходя из статистических данных, основанных на однородных группах объектов.

Формулирование такой статистической модели происходит по нескольким критериям из рыночных показателей:

стоимости сделок;
цены предложения на рынке;
цены спроса;
арендные ставки.

Достоверность такой информации крайне спорная, учитывая множество подводных камней и теневых сторон вопроса, а потому и кадастровая оценка – весьма приблизительная цифра.

Спорные моменты совершённой процедуры кадастрового оценивания регулируются, исходя из статьи 24.18 федерального закона № 135 «об оценочной деятельности в РФ», двумя способами:

заявительным;
судебным.

Заявление на пересмотр установленной кадастровой стоимости подаётся в адрес комиссии при Росреестре и его разрешено подавать не позднее истечения пятилетнего срока, с момента внесения и фиксации данных в госкадастр недвижимости результатов, подлежащих оспариванию. Оснований для законного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и их пересмотра существует всего два:

Недостоверность предоставленных данных об объекте оцениваемой недвижимости, в момент осуществления оценки.
Установление рыночной стоимости в отношении оцениваемого объекта на дату, по состоянию на которую устанавливалась кадастровая стоимость данного объекта.

Первый случай подразумевает право заявителя истребования сведений, послуживших основой для выводов и результатов оценки у заказчика данной процедуры – у Росреестра. Такие данные, по закону, обязательны к предоставлению не позднее истечения 7 рабочих дней, с момента подачи заявления, и могут быть опровержены и заменены информацией уточнённой и актуальной.

Конкретизируем второй случай – в данном случае заявитель должен заказать о сотрудника Росреестра оценку рыночной стоимости и, если выявится существенная разница с результатом кадастровой оценки, он вправе оспорить её способами, указанными ранее.

Для того, чтобы заявление о пересмотре кадастровой оценки было гарантированно рассмотрено, закон требует приложения к нему обязательного перечня специальных документов:

Кадастровая справка.
Копия документа правоустанавливающего, заверенная нотариально.
Справка, подтверждающая наличие недостоверных сведений, использованных при установлении кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости; или:
Отчёт сотрудника Росреестра, составленный в двух видах: бумажном; электронном.
Заключение положительной экспертизы от эксперта (или экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит тот оценщик, который составлял предыдущий отчёт, также в двух видах (на бумажном и электронном носителях).

Заявление, поданное в Росреестр, с прилагающимися справками и отчётами, подлежит обязательному рассмотрению в течение календарного месяца, начиная с даты его фактической подачи.

Важно: в момент проведения оценки, обязана быть установлена рыночная стоимость рассматриваемого объекта на ту дату, по состоянию на которую устанавливалась кадастровая стоимость (отсылка к судебной практике).

В том случае, если комиссия примет решение дать добро на пересмотр результата кадастровой оценки, она (комиссия) обязана передать копию данного решения в орган кадастрового учёта и в орган осуществления процедур по госкадастровой оценке, до истечения пяти рабочих дней от даты принятия такового. Далее, в пределах 10 рабочих дней, начиная от даты, когда были получены данные, осуществляется внесение этих сведений органом кадастрового учёта в госкадастр недвижимости, при условии, что нет препятствий, предусмотренных законодательством РФ.

Решения комиссии, также, при необходимости, возможно оспорить в суде. Физические лица не обязаны предварительно обращаться в комиссию для того, чтобы оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Переплата налога

Принятый федеральный закон, корректирующий изменения порядка расчёта суммы имущественного налога для физлиц, делает возможным пересчёт «задним числом» кадастровой оценки лишь при условии, что Росреестром совершена техническая ошибка.

Оба, указанных выше основания для пересмотра кадастровой стоимости не подпадают под это понятия – очевидно, что они не могут быть технической ошибкой. А это значит, что редакция кадастровой стоимости учитывается при определении налоговой базы, отталкиваясь от начала налогового периода, в пределах которого подаётся заявление о пересмотре стоимости. Поскольку оплата налога на имущество по текущему периоду осуществляется в следующем году, то кадастровую стоимость, внесённую в реестр лучше уточнить заблаговременно – до наступления начала срока оплаты налога.

Где искать виновных? Судебная практика

На примере показательного судебного дела в алтайском крае, можно рассмотреть, где искать концы, если кадастровая оценка (в данном судебном деле – земли) превышена в 35 раз, относительно договора купли продажи, а соответственно был рассчитан и налог – в 35 раз превышающий ожидаемую сумму.

Росреестр не имеет отношения к процедуре определения кадастровой стоимости, а значит, не может и отвечать по делу, поскольку в кадастр вносятся уже готовые данные, предоставленные органами государственной власти.

Органу кадастрового учёта не представляется возможным предъявить претензию, так как у него нет полномочий для проведения экспертизы, также, как нет и соответствующих специалистов для определения достоверности предоставленных для учёта данных о кадастровой стоимости.

Оценщик тоже не может нести ответственности за недостоверность, поскольку опирается на статистические данные – слишком расплывчатые, как мы ранее выяснили.

Сумма сделки подлежит сомнению?

Государство не рассматривает стоимость объекта недвижимости, согласованную сторонами сделки как реальную и требует обязательной процедуры оценки рыночной стоимости независимым оценщиком. Стоимость оценки, заказанной для сделки, никак и никем не компенсируется, даже в случае её пересмотра, а расходы, связанные с оформлением документов, необходимых для оспаривания, несёт сам заявитель.