ПОКУПКА НАСЛЕДСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ ПРОДОЛЖЕНИЕ

Это продолжение статьи Покупка наследственной квартиры

Для вступления в наследство должен пройти срок в 6 месяцев со дня начала его открытия (ст. 1154 ГК). Причиной для производства дела является факт смерти наследодателя либо признание умершим на основании решения судебного органа. В случае наследования имущества по причине отказа лица из предыдущей очереди, к указанному сроку следует добавить еще три месяца.

По истечению 6-месячного срока наследником, возможен вариант его восстановления (статья 1155). Данный вариант будет актуален при соблюдении следующих условий:

Если все остальные лица, вступившие в наследство, одобряют факт восстановления прав на получение определенной доли имущества, то обращаться в суд совсем не обязательно. Согласие родственников должно быть в обязательном порядке закреплено в письменной форме. При этом срок давности не ограничивается на законодательном уровне. Наследник имеет право подать иск в судебный орган на протяжении 3 лет с момента получения новости о смерти своего родственника-наследодателя. Однако допускаются варианты обращения в суд и спустя 5-15 лет после кончины человека в случае предоставления весомых доказательств по уважительности причины неведения. Именно поэтому покупатель квартиры, передаваемой по наследству, будет находиться в зоне повышенного риска. Таинственный наследник может заявить о правах в любое удобное для него время, поэтому вся надежда будет на решение суда в пользу удовлетворения встречного иска покупателя.

За последние 10-12 лет потенциальный покупатель квартиры, которая передается по наследству, имеет гораздо больше шансов защитить свои законные интересы и сохранить приобретенное имущество. На основании постановления Конституционного суда РФ (21.04.03) определяется неправомерность для лица-наследника заявлять о собственных правах на квартиру в случае ее покупки добросовестным приобретателем. Определить критерии можно в статье 302 ГК РФ, благодаря подробно изложенным признакам не составит особого труда восстановить справедливость. Под добросовестным приобретателем принято считать лицо, которое стало владельцем недвижимости на возмездных основаниях (не бесплатно), при этом он не мог знать о необходимости отчуждения имущества продавцом. Когда имущество приобреталось по заниженной цене (например, ниже среднерыночной), то в судебном порядке допускается квалифицирование покупки в качестве недобросовестной. Именно для избегания таких ситуаций настоятельно рекомендуется указывать в заключенном договоре по купле-продаже жилья полную цену. В этом случае покупателю гарантируется возврат в полной сумме всех затраченных на приобретение квартиры денежных средств при самом неблагоприятном исходе дела - признанием сделки недействительной. Указание полной суммы также является неопровержимым доказательством добросовестного приобретения.

Современные покупатели также заручаются поддержкой ППВС от 29.04.10 (Постановления Пленума Верховного Суда), в котором отражаются характеры разрешения споров по защите права собственности гражданина. В частности в 38 пункте определено, что покупатель является добросовестным при наличии доказательств о факте незнания неправомерности отчуждения продавцом недвижимости имущества. При этом он должен принять все возможные меры с целью выяснения правомочий продавца для выполнения отчуждения жилых квадратных метров.

В ППВС № 9 (29.05.12), который регулирует сферу судебной практики в делах о наследовании, определяются принципы вступления в долю заинтересованных в имуществе лиц. По истечению периода принятия наследства внезапно объявившийся родственник может рассчитывать только на денежную компенсацию собственной доли. При этом другие условия получения имущества от умершего лица не должны быть закреплены и подробно перечислены в письменной форме, а также заверены нотариально. Реальная стоимость квартиры будет оценена на момент ее приобретения (в день открытия наследства).

Следовательно, в большинстве случаев суд выносит решение в пользу добросовестного приобретателя, поэтому покупатель остается жить в собственной квартире. Как показывает практика, существуют некоторые нюансы, которые непосредственно влияют на их решения с последующим признанием сделки недействительной (процент сравнительно небольшой). Разобраться в спорных вопросах будет под силу только профессиональному специалисту с большим опытом работы.

Поэтому важно обратиться к грамотным специалистам, которые сопроводят вашу сделку по покупке недвижимости.