В ЧЕМ ОТЛИЧИЕ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: АВАНС, ЗАДАТОК, ЗАЛОГ, ПРЕДОПЛАТА?

Подписанию договора купли-продажи недвижимости предшествует процесс переговоров, оформления документов. Зачастую участникам сделки приходится ждать перечисления целевых субсидий или реализации какого-то имущества, чтобы получить достаточную для расчета по договору сумму. Обеим сторонам хочется иметь гарантии того, что затянувшиеся подготовительные мероприятия закончатся – и сделка состоится. В таких случаях используют аванс, предоплату, задаток, залог.

Предоплата – порядок расчетов по договору. Подразумевает передачу денег продавцу до передачи товара. В таких случаях необходимо в договоре установить срок, в течение которого продавец обязан передать недвижимость и сдать документы на регистрацию права. Передача денег подтверждается распиской, которую подписывают обе стороны. В случае, если продавец пропускает вышеуказанный срок, с него можно взыскать неустойку на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Это установленная законом неустойка, начисляемая за пользование чужими денежными средствами.

Если же продавец полностью отказывается от сделки, вернуть предоплату можно, основываясь на нормах о неосновательном обогащении. Проценты по ст. 395 на данную сумму также начисляются – до момента ее возврата. Сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25 % годовых. Формула расчета процентов выглядит следующим образом: Неустойка=Сумма предоплаты х 8,25% : 360 х Количество дней, в течение которых продавец неосновательно пользовался предоплатой. Последний срок обычно рассчитывается с момент предъявления покупателем требования о возврате денег до подачи иска или вынесения судебного решения.

В случае отказа покупателя от сделки предоплата также будет являться неосновательным обогащением, подлежащим возврату. Однако здесь можно попробовать оценить убытки продавца из-за такого отказа (например, квартиры упали в цене за период ожидания) и договориться с покупателем о возврате предоплаты за вычетом убытков (путем переговоров или мирового соглашения в суде).

Понятие «аванс» не имеет определения в законодательстве, но используется исключительно как частный случай предоплаты. В одном из отмененных внутренних актов Центробанка аванс назывался частичной предоплатой.

Задаток – отдельное обязательство, связанное с договором купли-продажи. Его главная функция, в отличие от аванса, предоплаты – обеспечительная, а не платежная. Для того, чтобы переданные продавцу деньги считались задатком, об этом должно быть сказано в договоре или соглашении о задатке, оформленном в виде отдельного документа. Если переданная сумма никак не названа, она считается авансом.

Задаток в обязательном порядке возвращается продавцом, отказавшимся от сделки, в двойном размере (нехитрый расчет сможет подтвердить, что данная сумма больше, чем предоплата с процентами по ст. 395). Покупатель, отказавшийся от сделки, теряет право на возврат своих денег – задаток останется у продавца. Если же сделка осуществляется, как было задумано, то задаток учитывается в счет оплаты.

Залог – это тоже обеспечительная мера. В такой ситуации деньги или некоторое имущество передаются покупателем продавцу на основании договора залога. Права собственности на эти деньги продавец не приобретает.

Договором залога можно предусмотреть досудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Тогда, в случае неисполнения покупателем своевременно обязанности по оплате или отказа от исполнения договора, продавец вправе оставить себе из суммы залога некоторую часть. Эта часть должна быть равна убыткам продавца и/или неустойке, рассчитанной по правилам договора или по ст. 395 ГК РФ.

Оставить себе всю сумму залога (если она превышает убытки и штрафные санкции) продавец не вправе, т.к. эти деньги ему не принадлежат.

В счет оплаты сумма залога также не учитывается: после оплаты по договору она должна быть возвращена покупателю. Можно попробовать оформить оплату деньгами, находящимися в залоге, как зачет встречных однородных требований, однако законность такого соглашения сомнительна.

На основании изложенного, наиболее перспективным вариантом обеспечения сделки с недвижимостью, несложным в применении и эффективным, нам представляется аванс.