ВОПРОС-ОТВЕТ 2

Смотрите также предыдущую серию консультаций.

- Мы с бывшим мужем владеем двухкомнатной квартирой. Сейчас в разводе. Квартира приватизирована, но порядок пользования не определен, проживаем в разных комнатах по взаимному согласию. Нужно ли мне для продажи нотариально определить право пользования комнатой и зарегистрировать свою долю?

- Бывает собственность двух типов - общая совместная и общая долевая. В первом случае (как правило, это собственность супругов) размер долей не определен. Поэтому для осуществления сделки действительно необходимо официально выделить свою часть квартиры. Этот процесс начинается с перевода собственности в категорию общей с указанием долей. Затем их нужно зарегистрировать. И лишь после этого можно продавать. Но необходимо учесть, что преимущественное право покупки имеет второй собственник, именно ему в первую очередь следует предложить приобрести долю за определенную стоимость. Только в случае официального отказа можно будет продавать её третьим лицам (за такую же цену). Если изначально собственность оформлена как общая долевая, то делить её заново не нужно, каждый из владельцев может свободно распоряжаться своей долей.

- Покупаю квартиру. Продавец (он покупает другую квартиру по альтернативной схеме), требует внесения аванса. Я боюсь, что после этого сделка растянется на неопределенное время, ведь неизвестно, сколько времени он затратит на поиск подходящей ему квартиры. Вопрос следующий: можно ли в договоре на предоплату, который я хочу заключить, предусмотреть сроки оформления квартиры в мою собственность или их прописывают только в договоре купли-продажи? Есть ли способ ускорить проведение сделки после внесения аванса?

- В договоре на предоплату обязательно должны быть указаны сроки, но не оформления квартиры в собственность, а подписания основного договора купли-продажи. В случае, если продавец не выполнит своих обязательств, аванс возвращают покупателю. Более того, в договоре на предоплату можно указать штрафные санкции.
Кроме того, ст. 429 Гражданского кодекса предусмотрена такая форма взаимодействия, как предварительный договор. Если одна из сторон уклоняется от его исполнения, в данном случае - продавец нарушает сроки подписания основного договора купли-продажи, то покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ускорить же проведение сделки вряд ли возможно, если только будущий покупатель сам не займется поиском подходящей недвижимости для продавца.

- Я слышал, что при продаже квартиры невозможно будет оформить сделку, пока не оплачен налог за все годы нахождения жилья в собственности. Так ли это на самом деле?

- Собственник квартиры обязан платить налог на имущество. Однако при продаже недвижимости ответственность за неуплату не перекладывается на нового хозяина, задолженность остается у прежнего владельца. Если вы приобрели квартиру, зная о долгах продавца по налогам на имущество, после покупки квартиры необходимо подать в налоговую инспекцию сведения о том, что приобретена недвижимость. Не уплаченный прежним собственником налог не будет являться препятствием для оформления сделки. В случае сделок с подаренным и наследованным имуществом уплата налога прежним собственником должна быть произведена в обязательном порядке и подтверждена справкой из налоговой службы, без нее сделку не зарегистрировать.

- Строю дом на собственном участке. Должен ли я буду заплатить налоги после завершения строительства? Какие документы можно предъявить в налоговые органы?

- После окончания строительства и оформления собственности на завершенный объект недвижимости собственник становиться плательщиком налога на имущество. В налоговые органы предъявлять ничего не нужно, информация об объекте и его инвентаризационной стоимости поступает из органов, регистрирующих право собственности. Расчет налога производит налоговая инспекция самостоятельно и рассылает налогоплательщикам уведомления об уплате налога.

- Имею в собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На нем можно построить дом?

- Строить можно не на любом земельном участке. Как гласит закон, правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием.
Проблем не возникает при возведении частного дома на территории, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Однако участки (ЛПХ) формируются как в границах поселений (приусадебный земельный участок), так и за их чертой (полевой земельный участок). На приусадебном земельном участке можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения (конечно, с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов). Полевой же земельный участок можно использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.
Если земля предназначена под дачное строительство, то здесь так же возможны варианты: на одних можно без каких-либо ограничений построить жилой дом для круглогодичного проживания, прописаться и жить в нем, на других разрешено возведение только жилого строения (в котором нельзя, например, зарегистрироваться). Однако при наличии определенных условий его также могут признать жилым домом, и тогда в нем разрешат регистрацию (совсем недавно Конституционный суд решил подобный процесс в пользу дачников).

В вашем случае все зависит от разрешенного вида использования, который указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и кадастровом паспорте земельного участка.

- Собираюсь построить дом и гараж на своем земельном участке. Какие нормы по расстояниям и границам с соседями я должен соблюсти?

При строительстве хозяйственных построек и домов регламентируется даже расстояние от данных построек до соседнего участка.

Планируя здания малоэтажной застройки городских и сельских поселений, нужно соблюдать требования СП 30 102 99. Так, в соответствии с п. 5.3.4 до границы соседнего участка расстояние по санитарно-бытовым нормам должно быть не менее:

На территориях с застройкой усадебными, одно- или двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Практически каждый владелец индивидуального жилого дома хотел бы отгородиться от любопытных взглядов прохожих и соседей. В связи с этим возникает вопрос о допустимой высоте забора.

Действующим законодательством она регламентирована только в отношении садовых (дачных) участков. В соответствии со СНиП 30 02-97 ограждения с целью минимального затенения территории соседних участков должны быть сетчатыми или решетчатыми, высотой 1,5 м. Строительство глухих заборов допускается только со стороны улиц и проездов по решению общего собрания членов садоводческого (дачного) объединения.

Что касается установки заборов на участках под ИЖС или ЛПХ, то какие-либо ограничения на них законом не предусмотрены - можно поставить ограждение любой высоты (не забывая, впрочем, об удобстве и интересах соседей).

 

Комментарии даны для газеты Озерский край