ЛОВУШКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В повседневной жизни люди все чаще заключают договора аренды при найме жилья. Хотя с юридической точки зрения понятия «найм» и «аренда» нетождественны. По своей сути договор аренды подразумевает письменное оформление сделки (сдачи в аренду недвижимости) с юридическим лицом, а договор найма – с физическим лицом. Но среди граждан и в обывательской речи применяются понятия «арендодатель» и «арендатор», если речь идет о найме жилья.

 

Время действия договора

 

Соглашение об аренде бывает двух видов в зависимости от периода действия. Если сделка оформляется на срок до года, то такой договор будет считаться краткосрочным. Если период аренды от года до пяти лет, то заключаемый договор будет долгосрочным. По умолчанию считается, что если в положениях соглашения не оговорен срок, то время действия договора – пять лет. 

 

Основное отличие между краткосрочными и долгосрочными соглашениями о найме – это условия, необходимые для выселения арендаторов. В случае, когда приближается срок завершения действия договора, максимум за три месяца до истечения срока аренды арендодатель обязан уведомить нанимателя о необходимости заключения нового договора. Закон предоставляет приоритетное право действующим жильцам на подписание нового договора аренды, при условии, что они арендуют жилье более года.

 

Арендодатель не может сменить жильцов на других, если прежние не желают съезжать, и согласны подписать новый договор аренды. Законодательно допускается не продлевать договор аренды, но при этом арендодатель не имеет права сдавать недвижимость в течение 12 и более месяцев с момента завершения действия соглашения об аренде. К нарушившим данное правило применяются штрафные санкции. А прежние жильцы могут даже подать иск в суд, с требованием возмещения ущерба.

 

В отношении нанимателя подобных ограничений нет. Арендатор может по собственному желанию расторгнуть договор, уведомив заранее наймодателя. Если арендодатель желает расторгнуть договор, а арендатор нет, то расторжение возможно в судебном порядке. В суде удовлетворить иск смогут при наличии значительных нарушений условий аренды. Если причиненный ущерб можно возместить, и арендатор в суде изъявит желание это сделать, то он имеет право попросить отсрочку для выполнения. Если нарушения будут устранены, суд может отказать в иске и не расторгнуть договор.

 

Наличие долгосрочного договора аренды предоставляет арендатору право подписания соглашений поднайма, сдавая арендуемое жилье третьим лицам. Логично, что большинство арендодателей стремятся установить срок аренды до 6 – 11 месяцев. Важно, чтобы в положениях соглашения были прописаны порядки расторжения, возврата залога, компенсации за досрочное расторжение.

 

Если порядок выселения жильцов и прекращения договорных отношений не отражен в соглашении, то расторжение договора до завершения действия по желанию наймодателя недопустимо. Но у владельца недвижимости нет обязательств касательно продления действия договора. Он может отказать арендатору в продлении без объяснения причин и заключить новый договор с другими людьми.

 

Повышение стоимости

 

Наиболее распространенные споры между арендодателями и жильцами – это споры по вопросу оплаты коммунальных платежей и задержки внесения арендной платы. Стоимость услуг коммунальных служб растет, но в вопросе повышения цены сособственник ограничен Гражданским кодексом, гласящим, что поднимать цену можно не чаще 1 раза в 12 месяцев. Правда, если в положениях договора отражен иной порядок, то соглашения имеет приоритетную силу.  

 

Поэтому кроме указания в договоре цены и порядка внесения денег за коммунальные услуги или арендную плату желательно отразить порядок повышения цены. Например, прописать индексацию стоимости аренды и услуг соизмеримо уровню инфляции 6 – 10 % в год. Если не оговорен пункт повышения цены в соглашении об аренде, действует правило предварительно уведомления арендатора. Наниматель имеет право отказаться от аренды на новых условиях и расторгнуть договор в одностороннем порядке. Неустойка в таком случае не начисляется.

 

Многие наймодатели предпочитают страховать себя от неожиданных действий арендаторов, например, брать депозит. Сумма депозита обычно равна размеру ежемесячной суммы арендной платы и коммунальных услуг. Так арендодатель защищает себя от случая, если жильцы съедут и не внесут деньги за последний месяц проживания.

 

Взаимоотношения с арендодателем

 

Прежде чем подписывать договор аренды, следует максимально конкретно и понятно обсудить все детали аренды, вплоть до мельчайших. Некоторые владельцы любят наносить неожиданные визиты с целью проверки состояния квартиры и поведения жильцов. Это не всегда удобно для арендатора, могут возникать конфликтные ситуации. Стоит на этапе заключения договора обсудить вопросы визитов, а лучше прописать их порядок в пунктах соглашения. 

 

Вторым, немаловажным нюансом в отношениях с владельцами может стать их смена. Да, наличие договора аренды не запрещает продать квартиру. Но, новые владельцы не имеют права расторгнуть договор и выселить жильцов до истечения действия договора аренды. По сути, между новым собственником и жильцом заключается соглашение на таких же условиях, как и до продажи квартиры.

 

Ремонт и его нюансы

 

В договоре об аренде нужно указать возможность и порядок проведения ремонта. Заключая договор, стоит обратить пристальное внимание на пункт, обязывающий жильцов возвращать квартиру в таком же виде, в каком она была при сдаче. Если такое условие есть, то, планируя и проводя ремонтные работы в квартире, учитывайте, что предстоит восстанавливать то, каким было жилье до ремонта.

 

Иногда арендодатель не против ремонтных работ в квартире, наоборот, поощряет их. В таком случае хорошо отразить в договоре порядок снижения размера арендной платы, например на 15-20%. Но если в соглашении не указано, то взыскать какой-либо денежной компенсации с владельца за проведенный ремонт нельзя. Обусловлено это тем, что согласно Гражданскому кодексу, обязанность проведения текущего ремонта в квартире по умолчанию возлагается на жильцов, а вот капитального – на собственника.

 

«Содержимое» квартиры

 

Снимать квартиру с мебелью и техникой удобно и практично. Но при такой аренде имеются и сложности. Риэлторы и юристы советуют составлять опись имущества, передаваемого в пользование арендатору. Так обе стороны обезопасят себя от конфликтов и финансовых споров в случае порчи или необоснованных претензий. 

 

В акте приема квартиры стоит подробно описать состояние мебели, техники, обоев, пола и окон в квартире. Желательно сделать фотографии квартиры и ее «внутренностей» на момент вселения. Стоимость предметов, находящихся в квартире и передаваемых в пользование, лучше отразить в соглашении или приложении к нему. 

 

Разумеется, если сдаваемая квартира не имеет техники или мебели, либо если ее внутреннее убранство довольно скудно, то подробнейшая опись может не понадобиться. Кроме того, стоит оговорить в договоре порядок действий при возникновении аварии в инженерных сетях и то, за чей счет будут происходить ремонтные работы по восстановлению.

 

Смотрите предложения об аренде квартир в Подмосковье.