НОВЫЕ СРОКИ И НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ С 1 ЯНВАРЯ 2016 ГОДА

С начала 2016 года в силу вступили некоторые изменения в налогообложении при продаже какого-либо объекта недвижимости. Если недвижимость будет приобретена после 01.01.2016г, то для нее будут увеличены минимальные сроки владения, по истечении которых можно ее продать без уплаты 13% подоходного налога. Также предусмотрен нижний предел базы налогообложения, которая до этого времени не была ничем ограничена и равнялась цене объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

 

Буквально через семь месяцев предусмотренные поправки вступят в законную силу. Поэтому у покупателей и продавцов недвижимости появляется дополнительный стимул заключить предполагаемые сделки еще в этом году. Каким же образом изменения в порядке налогообложения повлияют на ситуацию на рынке недвижимости. Повысится ли активность действующих в этом сегменте рынка субъектов, или наоборот снизится?

 

Указом Президента РФ от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ предусмотрено два существенных изменения в Налоговом Кодексе. Первое касается сроков владения объектом недвижимости для льготного налогообложения 13% подоходным налогом при его последующей продаже. За некоторым исключением эти сроки вырастут с 3-х до 5-ти лет.

 

Сейчас предельный срок владения все еще составляет три года. После 01.01.2016г, если вы захотите получить положенный налоговый вычет, то сможете это сделать только в 3-х случаях:

Во всех остальных ситуациях с нового года будет использоваться минимальный срок владения, который равен 5-ти годам. Таким образом, если вы купили квартиру по договору долевого участия, срок которого наступает после 01.01.2016г, и продадите ее раньше чем через 5 лет, то воспользоваться правом на налоговый вычет не сможете.

 

Второй нюанс: если придется продавать объект недвижимости до истечения 5-тилетнего срока, то сумма налогового вычета составит 1 млн руб. или же она будет соответствовать цене покупки. Этот пункт действовал и раньше. Но вот база исчисления подоходного налога не сможет быть ниже 70% предусмотренной кадастровой стоимости такого объекта по состоянию на 01.01.2015г (применяется коэффициент 0,7). 

 

После 01.01.2016г начнет действовать минимальное значение такой налоговой базы. Продавцу недвижимости крупно повезет, если в регионе РФ, где он проживает, кадастровая стоимость объекта недвижимости не будет определена. Тогда налоговую базу можно будет считать исходя из суммы договора купли-продажи, как это было раньше. Но скорее всего к тому времени во всех крупных городах или районных центрах эту стоимость посчитать все-таки успеют. Есть вероятность, что для региона будет предусмотрен меньший коэффициент, например 0,5 вместо 0,7. Но опять же, крупных городов это не коснется.

 

Рассмотрим расчет налоговой базы на конкретном примере. Если квартира будет куплена после 01.01.2016г за 10 млн руб. и продана через полтора года за 12 млн руб. и эти же суммы будут указаны в документах на покупку и продажу, то для исчисления базы налогообложения снимаем с цены продажи сумму, потраченную на покупку квартиры, т.е. 12-10=2 млн руб. 13% подоходный налог с 2-х млн.руб. составит 2х0,13=0,26 млн. или 260 тыс. рублей.

 

Если же квартира приобретена еще в этом году (до 01.01.2016г) и после этого продана по истечении 3-хлетнего срока, то подоходный налог с разницы можно будет не платить вообще. Есть еще один выход: можно приобрести квартиру после нового года, но до момента ее продажи должно пройти 5 лет, тогда подоходный налог платить также не придется. Можно купить квартиру после 01.01.2016г и продать ее через месяц, указав в договоре на продажу те же 10 млн руб., тогда база налогообложения будет равна 0 и подоходный налог просто не из чего будет исчислять.

 

Опять же, если эти 10 млн руб. не меньше 70% предусмотренной кадастровой стоимости, которая будет действовать на момент продажи. Какая это будет сумма, совпадет ли она с рыночной стоимостью? Этого пока не знает никто. Помимо этого, нужно будет найти покупателя, который не собирается в скором будущем продавать квартиру и согласится указать в документах заниженную стоимость (эти же 10 млн руб.), а это может быть проблематично.