главная страница -> справочная информация

ДОГОВОР ДДУ: РЕАЛЬНАЯ ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ ИЛИ ДЕКЛАРАЦИЯ, РАБОТАЮЩАЯ ТОЛЬКО НА БУМАГЕ?

ФЗ-214 о долевом участии в строительстве принимался с целью прекратить беспредел застройщиков. До принятия его нередки были ситуации, когда застройщик, не имея даже прав на земельный участок, безнаказанно продавал один и тот же «воздух» нескольким покупателям.

Основные моменты ФЗ-214, защищающие дольщика-потребителя, покупающего жилье на стадии строительства:

обязанность застройщика иметь разрешение на строительство, право на земельный участок, проектную декларацию и показывать эти документы по требованию дольщика;
обязательное указание в договоре срока передачи объекта и ответственность за его нарушение (законная неустойка);
требования к качеству здания и законная гарантия;
государственная регистрация договора долевого участия.

Посмотрим, как работают эти моменты на практике.

Обязанность застройщика иметь проектную документацию, разрешение на строительство и право на землю

На практике это привело к том ,что застройщики, у которых недостаточно собственных средств для развития проекта, ушли в «серые схемы» привлечения денег (вексельные схемы, предварительные договоры). И купить бюджетное жилье через договор долевого участия стало непросто.

Указание в ДДУ срока передачи объекта

Застройщики пытались обходить данный пункт, указывая «ориентировочный срок подписания акта строительной готовности», чтобы в случае пропуска данного срока, указать на отсутствие момента, с которого начисляется неустойка.

Однако сегодня уже сложилась судебная практика, считающая такие доводы застройщика малоубедительными. Суды начисляют неустойку за просрочку с момента, указанного в договоре, невзирая на «ориентировочность срока». Следует постараться, чтобы срок в договоре, предлагаемом застройщиком, указывался максимально конкретно. Устанавливая срок периодом времени в кварталах, застройщик выторговывает себе несколько месяцев без неустойки в случае просрочки ввода дома в эксплуатацию.

Требования к качеству здания и законная гарантия

ФЗ-214 устанавливает, что построенное здание должно соответствовать строительным нормам, Градостроительному кодексу РФ и проектной декларации. Одна беда – проектная декларация в ходе строительства может «внезапно» измениться (в том числе, и по рекомендации строительного надзора). Единого мнения, насколько это законно, и является ли изменение проекта изменением договора, пока на практике не сложилось.

Правда, если застройщик рекламирует свой объект, он и проектную декларацию должен обязательно публиковать, выставлять на обозрение на официальном сайте. Это правило дает дольщику возможность контролировать ухищрения застройщика и попытаться настоять на первоначальном проекте дома.

Норма о законной гарантии – однозначно полезна для потребителя, т.к. освобождает его от обязанности доказывать, что это он, потребитель, испортил жилье неправильной эксплуатацией. Пока действует гарантия, бремя доказывания своей невиновности в некачественности здания несет застройщик. Правда, на наш взгляд, срок в 5 лет для гарантии на капитальное строение слишком мал. Застройщик может по своей инициативе установить более длительную гарантию – но зачем ему это нужно?

Государственная регистрация договора долевого участия

Это пока единственное надежное средство борьбы с двойными продажами квартир. Однако, чтобы быть уверенным в его эффективности, нужно:

незамедлительно сдать договор на регистрацию после оплаты или платить после регистрации;
покупать только у застройщика, ни в коем случае не у посредника.

В противном случае риск купить уже проданную квартиру остается.

Таким образом, ФЗ-214 однозначно полезен для дольщиков и снижает их риски при заключении ДДУ.

Правда, есть некоторые проблемные моменты, не нашедшие отражения в законе. Например, возможность увеличения стоимости в случае возрастания размеров квартиры. Или отсутствие у дольщиков имущественных прав на здание до момента регистрация права собственности на него у застройщика. Последний момент негативно отражается на дольщиках в случае банкротства застройщика, т.к. незарегистрированное здание по смыслу ГК считается стройматериалами и распродается вместе с прочими активами несостоятельного застройщика.