Агентство недвижимости Ростиславль
Контактные данные агентства
главная страница -> справочная информация

ДОГОВОР ДДУ: РЕАЛЬНАЯ ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ ИЛИ ДЕКЛАРАЦИЯ, РАБОТАЮЩАЯ ТОЛЬКО НА БУМАГЕ?

ФЗ-214 о долевом участии в строительстве принимался с целью прекратить беспредел застройщиков. До принятия его нередки были ситуации, когда застройщик, не имея даже прав на земельный участок, безнаказанно продавал один и тот же «воздух» нескольким покупателям.

Основные моменты ФЗ-214, защищающие дольщика-потребителя, покупающего жилье на стадии строительства:

  • обязанность застройщика иметь разрешение на строительство, право на земельный участок, проектную декларацию и показывать эти документы по требованию дольщика;
  • обязательное указание в договоре срока передачи объекта и ответственность за его нарушение (законная неустойка);
  • требования к качеству здания и законная гарантия;
  • государственная регистрация договора долевого участия.

Посмотрим, как работают эти моменты на практике.

Обязанность застройщика иметь проектную документацию, разрешение на строительство и право на землю

На практике это привело к том ,что застройщики, у которых недостаточно собственных средств для развития проекта, ушли в «серые схемы» привлечения денег (вексельные схемы, предварительные договоры). И купить бюджетное жилье через договор долевого участия стало непросто.

Указание в ДДУ срока передачи объекта

Застройщики пытались обходить данный пункт, указывая «ориентировочный срок подписания акта строительной готовности», чтобы в случае пропуска данного срока, указать на отсутствие момента, с которого начисляется неустойка.

Однако сегодня уже сложилась судебная практика, считающая такие доводы застройщика малоубедительными. Суды начисляют неустойку за просрочку с момента, указанного в договоре, невзирая на «ориентировочность срока». Следует постараться, чтобы срок в договоре, предлагаемом застройщиком, указывался максимально конкретно. Устанавливая срок периодом времени в кварталах, застройщик выторговывает себе несколько месяцев без неустойки в случае просрочки ввода дома в эксплуатацию.

Требования к качеству здания и законная гарантия

ФЗ-214 устанавливает, что построенное здание должно соответствовать строительным нормам, Градостроительному кодексу РФ и проектной декларации. Одна беда – проектная декларация в ходе строительства может «внезапно» измениться (в том числе, и по рекомендации строительного надзора). Единого мнения, насколько это законно, и является ли изменение проекта изменением договора, пока на практике не сложилось.

Правда, если застройщик рекламирует свой объект, он и проектную декларацию должен обязательно публиковать, выставлять на обозрение на официальном сайте. Это правило дает дольщику возможность контролировать ухищрения застройщика и попытаться настоять на первоначальном проекте дома.

Норма о законной гарантии – однозначно полезна для потребителя, т.к. освобождает его от обязанности доказывать, что это он, потребитель, испортил жилье неправильной эксплуатацией. Пока действует гарантия, бремя доказывания своей невиновности в некачественности здания несет застройщик. Правда, на наш взгляд, срок в 5 лет для гарантии на капитальное строение слишком мал. Застройщик может по своей инициативе установить более длительную гарантию – но зачем ему это нужно?

Государственная регистрация договора долевого участия

Это пока единственное надежное средство борьбы с двойными продажами квартир. Однако, чтобы быть уверенным в его эффективности, нужно:

  • незамедлительно сдать договор на регистрацию после оплаты или платить после регистрации;
  • покупать только у застройщика, ни в коем случае не у посредника.

В противном случае риск купить уже проданную квартиру остается.

Таким образом, ФЗ-214 однозначно полезен для дольщиков и снижает их риски при заключении ДДУ.

Правда, есть некоторые проблемные моменты, не нашедшие отражения в законе. Например, возможность увеличения стоимости в случае возрастания размеров квартиры. Или отсутствие у дольщиков имущественных прав на здание до момента регистрация права собственности на него у застройщика. Последний момент негативно отражается на дольщиках в случае банкротства застройщика, т.к. незарегистрированное здание по смыслу ГК считается стройматериалами и распродается вместе с прочими активами несостоятельного застройщика.

Каталог предложений недвижимости: Продажа и покупка квартир в городе Озеры, операции с недвижимостью, продажа и покупка домов, земельных участков, аренда офисов и квартир в городе Озеры
Расположение: Озеры, микрорайон-1; Этаж/этажность: 3/5; Материал стен: панель; Общая площадь: 54 кв.м; Жилая площадь: 29 кв.м; Кухня: 8 кв.м; Санузел: раздельный; Балкон, лоджия: есть; Тип квартиры: воскресенская планировка; Агент,телефон: Татьяна Исаева, 8(903)535-91-91
Цена: 16 000 руб.
Площадь: 10 сот.; Назначение: ЛПХ(ПМЖ); Постройки: нет; Дороги: грунтовка; Расположение: Комарево село; Коммуникации: Свет, газ, вода - по границе; Агент: Татьяна Исаева; Телефон: 8(903)535-91-91
Цена: 1 400 000 руб.
Общая площадь: 56,6 кв.м; Жилая площадь: 30 кв.м; Площадь участка: 8 сот.; Гараж: нет; Баня: нет; Коммуникации: все коммуникации центральные, отопление - котел; Расположение: г. Озеры, частный сектор; Агент: Татьяна Исаева; Телефон: 8(903)535-91-91
Цена: 4 500 000 руб.
Площадь: 9,6 сот.; Постройки: нет; Расположение: Виктория СНТ, вблизи д. Марково; Электричество: есть; Водопровод: нет; Лес: есть; Дорога: отсыпана щебнем; Охрана: нет; Агент, телефон: Татьяна Костюк, 8(903)758-37-37
Цена: 150 000 руб.
площадь участка: 8 сот.; площадь дома: 49 кв.м; материал стен: дерево; хозпостройки: есть; электричество: есть; водопровод: есть; колодец: нет; подъездная дорога: есть; расположение: Березка-1, вблизи д. Мощаницы; Агент, телефон: Татьяна Костюк, 8(903)758-3737
Цена: 1 500 000 руб.
Агентство недвижимости «Ростиславль Недвижимость» в городе Озеры Московской области

© ООО «Ростиславль Недвижимость», 2008-2022
Адрес: 140560, Московская область, город Озеры,пер. Советский, д. 9А (здание ТЦ Водолей, 2 этаж)
Телефон/факс: +7 (49670) 2-34-00, +7 (903) 255-66-77
Электронный адрес: rostislavl_ozery@mail.ru 
Материалы сайта охраняются законом. При использовании - гиперссылка на rostislavl.ru обязательна.

www.allo495.ru - весь город в твоих руках Яндекс.Метрика

   Rambler’s Top100

Мы используем файлы cookie для вашего удобства пользования сайтом и повышения качества рекомендаций. Я согласен