главная страница -> справочная информация

НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Налоговое законодательство позволяет нам уменьшить сумму НДФЛ в определенных случаях. Такое уменьшение называется налоговым вычетом. Вычеты предоставляются в различных ситуациях. Разновидность, именуемая «имущественные вычеты» – в случае продажи или покупки недвижимости.

Как это работает?

Налоговый вычет при покупке жилья

Для ситуации с покупкой недвижимости Налоговый кодекс предусмотрел следующий порядок. Человек приобретает в 2014 г. квартиру, жилой дом или участок под ИЖС. Он может получить вычет по НДФЛ на сумму, равную договорной цене данной недвижимости, но не больше 2-х млн. руб.

Если участок или квартира стоили дешевле 2-х млн.руб., то неиспользованный остаток вычета можно будет применить к покупке другой недвижимости. Так, после покупки квартиры ценою в 1,5 млн. и получения вычета на эту сумму, можно, купив участок под ИЖС ценою в 700 тыс. руб., получить остаток вычета на 500 тыс. Это новшество в налоговом законодательстве, введенное с начала 2014 г.: раньше «неиспользованный остаток» налогового вычета просто «сгорал».

Законодатель уделил большое внимание тому, как распределяются вычеты при покупке жилья между членами семьи.
Так, супруги, приобретая жилье в совместную собственность, для получения вычета должны составить специальное соглашение. В нем обговаривается, кто из них получит возврат налога по данной сделке. Если оба – то сколько процентов от общей суммы вычета достанется каждому. Если один из супругов отказался от вычета в пользу другого, он не считается использовавшим право на вычет и может в свою очередь вернуть НДФЛ, купив другую недвижимость.

Родителю, опекуну положен налоговый вычет, если он приобрел жилье на имя ребенка. Ребенок, для которого куплено жилье, не считается использовавшим право на вычет. Впоследствии он сможет, самостоятельно купив недвижимость, оформить для себя налоговый вычет.

Особенности вычета при оформлении кредита, в том числе по ипотеке

Взяв кредит (в том числе ипотечный) на покупку жилья, также можно оформить налоговый вычет. Его размер равен сумме процентов по кредиту за все время, но не должен превышать 3-х млн. руб.

Налог возвращают только по целевым кредитам на жилье (это может быть ипотека или обычный потребительский целевой кредит). Если в оплате ипотеки участвует материнский капитал или иные субсидии, налоговый вычет получателю кредита не предоставят.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Продажа любой недвижимости, которая принадлежала гражданину более 3-х лет, НДФЛ не облагается.
Если же недвижимость находилась в собственности менее 3-х лет, то налог заплатить придется, но появляется право на налоговый вычет. Размер данного вычета ограничен Налоговым кодексом в зависимости от того, что именно было продано.
Так, вы можете получить вычет до 1 млн., если продали жилье, садовый домик, дачу, участок земли. И вычет до 250 тыс. руб., если продали гараж или права на недостроенную квартиру по договору ДДУ.

Налоговый кодекс разрешает уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости одним из двух способов.

Задекларировать все доходы от продажи с учетом вычета в 1 млн. руб. и заплатить налог с меньшей суммы (налоговой базы, уменьшившейся за счет вычета).
При подаче декларации на доходы от продажи квартиры, указать расходы на покупку квартиры и приложить документы, подтверждающие данные расходы (договор купли-продажи и расписку в получении денег). Здесь налоговая база будет уменьшена за счет расходов, а не за счет вычета. Учитывая, что максимальная сумма расходов, на которую уменьшается налог, никак не ограничена, этот способ может быть предпочтительнее получения вычета.

Нельзя получить налоговый вычет при продаже недвижимости, которая использовалась для бизнеса (предпринимательской деятельности).