Агентство недвижимости Ростиславль
Контактные данные агентства
главная страница -> справочная информация

ДОГОВОР ДДУ: РЕАЛЬНАЯ ЗАЩИТА ДОЛЬЩИКОВ ИЛИ ДЕКЛАРАЦИЯ, РАБОТАЮЩАЯ ТОЛЬКО НА БУМАГЕ?

ФЗ-214 о долевом участии в строительстве принимался с целью прекратить беспредел застройщиков. До принятия его нередки были ситуации, когда застройщик, не имея даже прав на земельный участок, безнаказанно продавал один и тот же «воздух» нескольким покупателям.

Основные моменты ФЗ-214, защищающие дольщика-потребителя, покупающего жилье на стадии строительства:

  • обязанность застройщика иметь разрешение на строительство, право на земельный участок, проектную декларацию и показывать эти документы по требованию дольщика;
  • обязательное указание в договоре срока передачи объекта и ответственность за его нарушение (законная неустойка);
  • требования к качеству здания и законная гарантия;
  • государственная регистрация договора долевого участия.

Посмотрим, как работают эти моменты на практике.

Обязанность застройщика иметь проектную документацию, разрешение на строительство и право на землю

На практике это привело к том ,что застройщики, у которых недостаточно собственных средств для развития проекта, ушли в «серые схемы» привлечения денег (вексельные схемы, предварительные договоры). И купить бюджетное жилье через договор долевого участия стало непросто.

Указание в ДДУ срока передачи объекта

Застройщики пытались обходить данный пункт, указывая «ориентировочный срок подписания акта строительной готовности», чтобы в случае пропуска данного срока, указать на отсутствие момента, с которого начисляется неустойка.

Однако сегодня уже сложилась судебная практика, считающая такие доводы застройщика малоубедительными. Суды начисляют неустойку за просрочку с момента, указанного в договоре, невзирая на «ориентировочность срока». Следует постараться, чтобы срок в договоре, предлагаемом застройщиком, указывался максимально конкретно. Устанавливая срок периодом времени в кварталах, застройщик выторговывает себе несколько месяцев без неустойки в случае просрочки ввода дома в эксплуатацию.

Требования к качеству здания и законная гарантия

ФЗ-214 устанавливает, что построенное здание должно соответствовать строительным нормам, Градостроительному кодексу РФ и проектной декларации. Одна беда – проектная декларация в ходе строительства может «внезапно» измениться (в том числе, и по рекомендации строительного надзора). Единого мнения, насколько это законно, и является ли изменение проекта изменением договора, пока на практике не сложилось.

Правда, если застройщик рекламирует свой объект, он и проектную декларацию должен обязательно публиковать, выставлять на обозрение на официальном сайте. Это правило дает дольщику возможность контролировать ухищрения застройщика и попытаться настоять на первоначальном проекте дома.

Норма о законной гарантии – однозначно полезна для потребителя, т.к. освобождает его от обязанности доказывать, что это он, потребитель, испортил жилье неправильной эксплуатацией. Пока действует гарантия, бремя доказывания своей невиновности в некачественности здания несет застройщик. Правда, на наш взгляд, срок в 5 лет для гарантии на капитальное строение слишком мал. Застройщик может по своей инициативе установить более длительную гарантию – но зачем ему это нужно?

Государственная регистрация договора долевого участия

Это пока единственное надежное средство борьбы с двойными продажами квартир. Однако, чтобы быть уверенным в его эффективности, нужно:

  • незамедлительно сдать договор на регистрацию после оплаты или платить после регистрации;
  • покупать только у застройщика, ни в коем случае не у посредника.

В противном случае риск купить уже проданную квартиру остается.

Таким образом, ФЗ-214 однозначно полезен для дольщиков и снижает их риски при заключении ДДУ.

Правда, есть некоторые проблемные моменты, не нашедшие отражения в законе. Например, возможность увеличения стоимости в случае возрастания размеров квартиры. Или отсутствие у дольщиков имущественных прав на здание до момента регистрация права собственности на него у застройщика. Последний момент негативно отражается на дольщиках в случае банкротства застройщика, т.к. незарегистрированное здание по смыслу ГК считается стройматериалами и распродается вместе с прочими активами несостоятельного застройщика.

Каталог предложений недвижимости: Продажа и покупка квартир в городе Озеры, операции с недвижимостью, продажа и покупка домов, земельных участков, аренда офисов и квартир в городе Озеры
Общая площадь: 160 кв. м; Жилая площадь: 100 кв. м; Площадь участка: 25 сот.; Назначение земли: ЛПХ(ПМЖ); Гараж: есть; Баня: нет; Коммуникации: электричество и водопровод - по границе; Расположение: Болотня д., Зарайский район; Агент: Татьяна Исаева; Телефон: 89654299070
Цена: 2 000 000 руб.
Расположение: Озеры, Микрорайон-1А; Этаж/этажность: 2/12; Материал стен: кирпич; Общая площадь: 48 кв.м; Жилая площадь: 20 кв.м; Кухня: 15 кв.м; Санузел: совмещенный; Балкон и(или)лоджия: есть; Тип квартиры: улучшенная планировка
Цена: 2 450 000 руб.
Площадь: 15 сот.; Назначение: ЛПХ с правом жилищного строительства; Постройки: без построек; Дороги: твёрдый грунт; Расположение: Тарбушево д., на берегу Оки, городской округ Озёры; Коммуникации: электричество, газ и водопровод - по улице в 70 метрах; Агент: Николай Вершинин; Телефон: 8(917)584-29-99
Цена: 1 000 000 руб.
Площадь: 10 сот.; Постройки: без построек, не огорожен, границы установлены; Расположение: Изумрудный СНТ, д.Старое, городской округ Озёры; Электричество: есть; Водопровод: нет; Лес: есть; Дорога: от шоссе до СНТ отсыпана щебнем; Охрана: есть; Агент, телефон: Ольга Щеголихина, 8(915)436-06-36
Цена: 200 000 руб.
Площадь: 10 сот.; Назначение: ИЖС (ПМЖ), с правом жилищного строительства; Постройки: без построек, с координатами; Дороги: от шоссе до участка грунтовая; Расположение: Озеры, ул.Октябрьская; Коммуникации: электричество, газ и водопровод - по улице в 100 метрах; Агент: Николай Вершинин; Телефон: 8(917)584-29-99
Цена: 700 000 руб.
Агентство недвижимости «Ростиславль Недвижимость» в городе Озеры Московской области

© ООО «Ростиславль Недвижимость», 2008-2017
Адрес: 140560, Московская область, город Озеры, ул. Ленина, д. 53Б (здание бизнес-центра)
Телефон/факс: +7 (49670) 2-34-00, +7 (903) 255-66-77
Электронный адрес: rostislavl_ozery@mail.ru 
Материалы сайта охраняются законом. При использовании - гиперссылка на rostislavl.ru обязательна.

www.allo495.ru - весь город в твоих руках Яндекс.Метрика

Счетчик посещаемости от студии веб-дизайна Legal Studio Rambler’s Top100 Рейтинг недвижимости на ОСАН